집을 구할 때 전세 가격이 오르는 경우가 많아서 이사를 자주 하게 됩니다. 한 번씩 이사를 할 때마다 짐을 정리하고 집을 알아보며 내가 들어가야 할 집과 나와야 할 집의 날짜도 서로 맞추어야 하니 여간 신경 쓸 일이 많습니다. 기껏 몇 년 적응했다 싶으면 다시 새로운 환경에 적응해야 합니다. 새 집이면 좋지만 돈에 맞춰 가다 보면 더 낮은 수준의 집으로 이사를 해야 하는 경우도 생깁니다. 거기다 이사를 할 때마다 드는 비용도 무시할 수 없습니다. 이번 포스팅에서는 전세계약을 연장할 때 알아두어야 할 사항에 대해 알아보겠습니다.
자동연장
임차계약이 만료되고 기간을 연장할 때에는 미리 임대인과 협의를 하면 됩니다. 임대인의 연락이 없었고 임차인과 임대인 서로 아무 연락을 취하지 않았더라도 계약은 자동으로 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 최초 계약을 할 때 기간을 따로 명시하지 않았더라도 임차인은 2년 미만 또는 2년 임을 주장할 수 있는 것입니다. 반대로 임대인은 2년 미만이라도 2년을 보장해야 하는 것이 원칙입니다. 묵시적 갱신으로 자동 연장되면 기존 계약 시 약정했던 조건들이 이어지고 조건변경 시 임대인과 추가협의를 거쳐 계약서를 작성하면 됩니다.
만일 임대인과 임차인이 계약기간을 1년만 한 상태에서 양쪽 모두 아무 언급없이 만료일이 지나는 경우가 있습니다. 이때는 1년 만기로 인해 묵시적 갱신에 의한 추가 2년 연장으로 볼 수 없습니다. 이는 2년 미만의 임대차 계약기간에 대해서는 임차인에 의한 계약상 만기 종료 시점을 임차인이 스스로 종료시키는 것에 한정하는 것이고 2년 동안 재연장 묵시적 갱신에 적용되는 것은 아니라는 대법원 판례가 있습니다.
정리하면, 묵시적 갱신을 하려면 2년이 경과된 이후에 해야만 추가 2년을 연장할 수 있는 것입니다. 따라서 1년 만기 후에는 1년 연장되는 개념으로 생각하고 2년이 끝나는 시점에 묵시적 갱신이나 갱신청구를 하면 됩니다. 1년을 계약했더라도 갱신 청구를 하면 총 4년까지 거주할 수 있습니다.
전세계약 갱신청구권
보통 임대차는 2년 만기가 기본이지만, 이사가 어려울 경우 임대인에게 2년을 추가로 거주하겠다고 요청할 수 있습니다. 다만 임대인 본인이나 자녀가 실거주한다고 할 경우에는 갱신요청이 거절될 수 있습니다. 또한 금액 인상 상한제가 있는데, 임대인이 보증금이나 월세를 인상해달라고 하는 경우도 생깁니다. 인상률은 최대 5%까지 가능하며 이 이상 올릴 수 없습니다.
1) 신청기간
임대차 만료 2-6개월 전 (갱신요구권은 1회에 한함)
2) 대상
2020년 12월 10일 이후 최초로 계약, 갱신된 계약에 적용
3) 효과
동일 조건으로 재계약 가능
재계약 시 유의사항
연장 계약을 할 때에는 재계약할 집의 등기부등본을 떼어봐야 합니다. 임대인과 해당 집의 등기상 소유자와 일치하는지 보고 다른 권리가 설정되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 특히 근저당이나 해당 집에 얽힌 압류나 채무관계에 대한 내용이 있는지 잘 확인해야 보증금을 잃을 염려가 없습니다. 자동연장 시점에 임대인의 근저당 여부를 확인하고 지역별 최우선변제액이 얼마인지, 보증금 보호는 얼마까지 되는지도 체크해야 합니다. 만일 보증금을 증액했다면 이 부분에 대한 확정일자는 별도로 받아두는 것이 좋습니다.
재계약서를 쓸 때와 쓰지 않을 때의 차이점이 있습니다. 재계약 없이 자동연장으로 거주하면 임차인이 이사를 가고 싶을 때 언제든 나갈 수 있는 권리가 생깁니다. 또 나갈 테니 전세금을 돌려달라는 임차인의 요구가 있다면 임대인은 3개월 이내로 전세금을 돌려줘야 하는 책임이 있습니다. 반대로 재계약서를 쓰면 2년 간 임차인은 마음대로 이사를 할 수 없게 됩니다. 임대인 입장에서는 오히려 쓰는 것이 유리한 셈입니다. 훗날 분쟁을 예방하기 위해서라도 정석대로 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
계약이 만기 되면 전세대출도 만기가 되는데, 여기서 주의할 점이 있습니다. 전세대출은 자동연장이 안된다는 것입니다. 임차인은 전세자금 대출 만기연장을 은행에 요청할 경우 갱신 계약서 원본에 임대인의 서명여부를 확인하는 절차를 거쳐 연장해줍니다.
감사합니다.
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