일반 부동산 매매 시장에서 아파트를 살 때에는 공인중개사에게 수수료를 지급합니다. 매도인과 매수인 사이에 중개인을 끼고 거래가 이루어지는 것입니다. 이와 달리 경매시장에서는 직접 낙찰을 받을 경우 중개인이 없고 수수료도 지급할 필요가 없습니다. 물론 대행업체를 통해 컨설팅을 맡기는 경우에는 일정 수수료가 들어가지만 요즘 많은 분들이 아파트를 구매할 때 경매를 통해 직접 입찰합니다.
최근 아파트 경매에 대한 관심이 늘어나고 있습니다. 법적인 절차를 거쳐야 하는 만큼 리스크에 대한 고민을 하는 분들도 많습니다. 하지만 경매는 국가가 중개인으로 나서서 매물을 거래하는 시장입니다. 결코 위험한 곳이 아니라는 뜻입니다. 또한 복잡하고 뭔가 어려운 권리 문제가 숨어있지 않을까 하는 두려움도 갖게 됩니다. 국가는 매물을 팔 때 위험한 권리가 있거나 특이사항이 있는 경우 서류에 기재를 명확히 해서 내놓습니다. 사는 사람 입장에서 이런 점을 꼼꼼히 파악하기만 하면 안전하게 취득할 수 있는 것이 아파트 경매입니다.
아파트 경매는 다른 종목과 달리 가장 쉬운 투자에 속합니다. 실거래가가 모두 웹상에 오픈되어 있고 중개업소에 조사를 통해 시세확인이 비교적 쉽기 때문입니다. 층별, 면적별, 브랜드별로 비교하기 쉬워서 초보자가 가장 먼저 도전하는 종목이기도 합니다. 또한 경매는 자금출처를 걱정할 필요가 없습니다. 일반 부동산 시장에서는 투자금에 대한 출처를 증명해야 하지만 경매는 증명하지 않아도 됩니다.
▶아파트 경매
1) 유형
경매투자를 하는 사람들의 유형은 크게 두 가지입니다. 수익형과 실거주형입니다. 수익형의 경우, 차익을 노리고 입찰하거나 직장인들은 월세수익을 노리고 소형 아파트에 투자합니다. 실거주형은 내 집 마련을 하기 위해 일반 부동산 시장에 나오지 않은 매물을 잡을 기회를 갖기도 합니다.
2) 장점
빌라 경매나 단독주택 경매는 낡은 매물이 많은 편이고 수리하는 데 드는 비용이 아파트보다 많습니다. 시세비교가 어렵고 조사를 하는데 있어 접근하는 방법도 쉽지 않습니다. 중개업소에서 매물의 시세를 모르는 경우도 많고, 매물이 많지 않은 지역의 경우 시세를 얼마로 보고 입찰해야 하는지 낙찰가를 결정하는 것도 고민하게 됩니다. 아파트의 경우에는 평수와 연식, 브랜드, 향, 층에 대한 비교만 하더라도 1차적인 시세가 대부분 나올 수 있습니다. 초보자도 손해보지 않고 낙찰가를 산정하여 입찰할 수 있는 이유가 여기에 있습니다.
3) 단점
아파트는 초보자도 쉽게 조사할 수 있고 분석이 가능한 종목이다 보니 많은 사람들이 도전합니다. 좋은 입지에 있는 매물이나 수익률이 높은 물건은 아무래도 경쟁률이 높을 수밖에 없습니다. 차익이 그만큼 크지 않을 수 있다는 뜻입니다. 하지만 미래에 오를 수 있는 여지를 안고 있다면 낙찰 당시 차익이 적더라도 향 후 괜찮은 수익을 올리기도 합니다.
▶아파트 경매 수리비
경매를 통해 낙찰받은 아파트는 수리를 하게 되는데, 보통 낡고 오래되어 손을 봐야 하는 경우가 많습니다. 고가의 아파트나 지어진 연식이 최근이라면 굳이 많은 돈을 들여 올수리를 할 필요가 없지만 저가의 소형 아파트나 연식이 20년 이상 된 아파트는 올수리가 필요합니다. 소형 아파트 전용 18평 기준으로 도배, 장판과 기타 수리비는 300-500만 원을 고려하면 됩니다. 올수리의 경우 700-1000만 원 내외를 예산으로 잡고 입찰에 참여하면 되겠습니다.
▶권리분석
기존 소유자가 살고 있고 전입 중인 사람도 기존 소유자라면 안전합니다. 채무자가 소유자이면서 현재 살고 있는 경우를 말합니다. 현재 살고 있는지 여부는 전입세대 열람원을 떼어보면 알 수 있고 이 서류는 주민센터를 방문하면 확인이 가능합니다. 이 외 임차인이 살고 있다면 권리분석을 할 때 유의해야 합니다. 임차인의 전입 날짜가 말소기준 날짜 보다 빠르다면 대항력이 존재하여 낙찰자가 인수할 돈이 있을 수 있습니다. 반대로 임차인의 전입날짜가 말소기준 날짜 보다 늦다면 대항력이 없으니 안전합니다.
▶미납 관리비 확인
아파트 경매 입찰을 하기 전에 반드시 조사해야 할 것이 바로 미납된 관리비입니다. 미납된 관리비가 없다면 문제 될 것이 없으나 몇 달 동안이나 밀린 관리비가 있다면 이를 관리실에서 확인하고 입찰가에 반영해야 합니다. 낙찰 이후 공용관리비에 해당되는 금액을 낙찰자가 납부해야 입주가 가능하기 때문입니다. 아파트 별로 조금씩 다른데 공용과 전용 관리비를 따로 분리해주지 않는 단지도 있으니 이를 미리 확인해야 합니다.
▶임대 및 매매 전략
투자 목적인 경우에는 단기 차익보다 최소 2-4년 이상 보유 후 매도하는 전략이 세금 면에서 유리합니다. 또한 임대를 통해 전세를 내놓을 경우 기대출을 모두 갚고도 재투자가 가능한 금액이 남도록 하는 것이 중요합니다. 월세의 경우 대출이자와 원리금 상환액을 고려한 수익이 확보된 매물을 경매로 취득하는 것이 중요하겠습니다. 이는 입찰 전에 미리 고려되어야 할 부분입니다.
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