정부가 집값을 잡기 위해 여러 가지 정책들을 내놓고 있습니다. 그중 하나인 임대차 3 법에 대해 알아보겠습니다. 임대차 3 법은 2020년 8월 4일 국회 본회의를 통과했습니다. 계약갱신청구권, 전월세 신고제, 전월세 상한제를 기반으로 주임법(주택임대차 보호법)과 부동산 거래 신고법을 개정한 것입니다. 우선 이 제도에 대한 개념을 간단히 살펴보겠습니다.
계약갱신청구권은 기존 2년이었던 임대차기간을 2년을 더 연장하여 4년으로 하는 제도입니다. 전월세신고제는 임대차 계약 이후 한 달 내로 지자체에 의무적으로 신고하도록 만든 제도이며, 전월세 상한제는 재계약을 할 때 임대료 상승폭을 연 5%로 제한해야 한다는 제도입니다. 기본적으로 임차인을 보호하자는 취지로 개정한 제도라고 보면 됩니다.
계약갱신청구권
전세가격이 급등하면서 임대인이 전세금을 올리는 경우가 많습니다. 정부는 전세계약 만료 후 재계약을 하지 못하고 이사를 가야 하는 상황을 막고자 계약을 갱신할 수 있도록 제도를 만든 것입니다.
1) 신청기간 : 계약 만료 6개월~2개월 전까지 요청(단, 1회에 한하고 2년 보장)
2) 대상 : 2020년 12월 10일 이후로 최초 계약 또는 갱신된 계약
3) 효과 : 동일한 조건으로 재계약시 보증금, 차임은 5% 이내로 제한
기존 임대차계약의 기간은 2년입니다. 앞서 언급했듯이 임차인이 계약갱신을 요청할 경우 1회에 한해 2년을 더 살 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없지만, 임대인(집주인) 또는 직계 존비속 거주를 목적으로 할 경우에는 계약갱신 요청을 거절할 수 있습니다. 또한 임차인은 임대인의 정당한 사유가 진실인지 거짓인지 확인할 수 있는 방법을 마련해주고 있습니다. 해당 부동산 퇴거 후, 2년 동안 해당 부동산에 대한 임대차 정보 열람이 가능하도록 했습니다.
4) 임대인(집주인)의 계약갱신청구권 거절 가능 사유
임대인의 승인 없이 임차한 주택 일부 또는 전부를 전대한 경우
임차한 주택 일부 또는 전부가 파손되거나 멸실되어 주거 기능을 상실한 경우
월세계약한 임차인의 경우 차임을 2회 연속 미납하거나 2회 연체한 이력이 있을 경우
임대인과 임차인이 서로 합의하여 임차인에게 일정 금액(이사비)을 보상한 경우
임차인이 거짓으로 계약을 했거나 부정한 영업을 목적으로 임차한 경우
임대인이 실거주 목적인 경우
전월세 신고제
임대차 계약 시, 30일 이내로 계약한 사실을 의무적으로 신고해야 합니다. 이렇게 되면 국가는 거래되는 모든 부동산 관련 보증금과 임대료, 계약기간, 계약날짜 등의 데이터를 관리할 수 있는 것입니다. 그동안 전월세 시장의 데이터가 없었지만 이 개정안을 통해 파악이 가능해지면서 세금을 징수할 수 있는 폭도 넓어진 것입니다.
1) 신고장소
거래할 때 기재한 임대차 관련 정보들은 임차주택이 소재한 주민센터나 국토교통부 부동산 관리시스템(24시간 이용 가능)에서 온라인으로 신고도 가능합니다. 또한 공인중개사에게 위임도 가능합니다. 과거에는 확정일자를 따로 받아야 했지만 이제는 신고함과 동시에 자동적으로 확정일자가 부여됩니다. 또한 임차인만 신고하면 안 되고 임대인도 신고해야 한다는 점이 달라진 부분입니다. 어느 한쪽이라도 하지 않으면 과태료가 부과됩니다.
국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템
고객센터 상담시간평일 09:00~18:00(점심 12:00~13:00)
rtms.molit.go.kr
2) 신고내용
계약 당사자의 인적사항, 주택유형, 주소, 임대료와 계약기간
*신규일 경우에는 보증금과 차임, 계약기간, 계약날짜를 신고하고 갱신했을 경우에는 종전 임대료와 계약갱신청구권 사용 여부를 신고해야 합니다.
3) 신고대상
거래되는 모든 계약내용을 신고하는 것은 아닙니다. 신고제 시행일인 6월 1일부터 체결되는 신규, 갱신(금액 변동 없는 갱신계약은 제외) 임대차 계약이 신고대상에 해당됩니다. 6월 1일 이전에 체결된 계약은 신고대상이 아니며, 세종시, 광역시와 수도권(서울, 경기, 인천), 기타 도의 시 지역 내 월세 30만 원을 초과하거나 보증금 6000만 원을 넘기는 주택일 경우에 신고해야 합니다. (현재는 예고만 하고 있는 상황) 임대차 거래량이 적고 소액 계약 임대차 비중이 높아 신고 필요성이 상대적으로 낮은 경기도 외 도 지역의 군은 제외되었습니다.
전월세 상한제
전월세를 과도하게 인상하는 것을 방지하기 위해 만든 제도입니다. 임대료를 인상하더라도 인상폭을 5% 이내로 제한해야 한다는 것을 골자로 합니다. 보증금이 3억 원이라면 1,500만 원까지 인상이 가능하다는 뜻입니다. 또한 해당 부동산을 매매하더라도 전월세 상한제는 그대로 유지된다는 점도 유의해야 합니다.
사실상 임차인은 계약기간 4년은 보증금이나 차임 인상에 대한 부담이 없을 수 있으나 4년이 지난 시점에 더 큰 부담이 될 수 있다는 점도 고려해야 할 것입니다.
*위반 시 과태료
1건 위반시 : 500만 원
2건 위반시 : 700만 원
10건 이상 위반시 : 최고 2,000만 원
적발된 뒤 시정하지 않고 다시 적발될 경우 : 3,000만 원
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