부동산 임대차 계약서 다운로드 및 작성시 주의사항

국토부는 2021년 6월 1일부터 투명한 임대차 시장 조성을 위해 '주택 임대차 신고제'를 시행하고 있습니다. 이 제도는 임차인의 권리 보호 강화하고 주변의 신규, 갱신 임대료 정보를 파악하고 올바른 임대차 계약을 하는데 도움을 주기 위한 목적입니다. 임대차 계약서는 보통 공인중개사를 통해 진행하는데요, 계약 당사자 또한 잘 알고 꼼꼼하게 작성해야 합니다. 이번 포스팅에서는 부동산 임대차 계약서를 작성할 때 주의해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다.

▶임대차 계약서 작성 전에 체크해야 할 사항

1) 계약 당사자인지 확인

부동산 거래를 할 때 가장 먼저 체크해야 할 것은 계약 당사자인지 아닌지 확인하는 것입니다. 임차인의 경우, 계약 진행자가 집주인인지 신분증과 대조하여 확인하고 등기부등본상 권리관계나 설정된 근저당권이 없는지 살펴봐야 합니다. 이는 공인중개사가 대신 확인해주는 사항이지만 임차인 또한 파악이 가능해야 합니다.

2) 대리인과 계약할 경우

대리인의 신분증을 확인하고 위임장과 인감증명서를 통해 집주인과의 관계를 체크합니다. 계약 당시 전화통화를 통해 임차인과 임대인의 신분확인을 다시 하는 것이 좋습니다. 날인은 집주인 명의의 인감도장이어야 하고 인감증명서와 대조를 통해 확인해야 합니다. 되도록 일정을 조율해 대리인보다는 계약 당자사와 직접 계약서를 작성하는 것이 제일 안전합니다. 또한 계약금이나 잔금을 보낼 때 대리인 명의로 입금하기보다 해당 중개물의 소유주인 당사자(집주인) 명의의 계좌로 보내는 것이 혹시 모를 피해를 방지할 수 있습니다.

▶부동산 임대차 계약서 작성하는 방법

1) 주소지 확인

계약서를 작성할 때에는 공인중개사가 직접 임대차 계약서를 준비해서 작성하는 것이 보통입니다. 계약 중개물과 건축물대장에 기재된 주소지(층, 호수)가 현장상황과 동일한지도 현장방문을 통해 체크해야 합니다. 간혹 공부상 지하층 B01호인데 현황상 101호로 사용하고 있는 경우가 있습니다. (임차한 부동산이 빌라의 지하층일 때) 임차하고 있는 집이 경매로 넘어갈 경우, 101호로 계약서를 작성했다면 대항력 효력이 없어 계약했던 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

*등기부등본상 주소지가 아닌 건축물대장에 기재된 주소지로 계약서를 작성해야 합니다. 경매가 진행될 때, 법원은 등기부등본이 아닌 건축물대장을 토대로 주소지를 확인합니다.

2) 용도 확인

빌라의 경우 외관은 빌라지만 용도는 상가점포인 경우가 있습니다. 건물의 본래 용도와 임대차 용도가 맞는지 확인하는 것이 중요합니다. 용도 확인은 건축물대장에서 확인할 수 있습니다.

3) 근저당 설정여부 확인

이사를 하면 전입신고를 하게 되는데, 이는 경매로 넘어갈 경우 보증금을 보존받기 위함입니다. 전입신고는 계약하는 부동산에 설정된 근저당이 없을 때 우선순위로 배당을 받을 수 있는 주택임대차보호법에 의한 것입니다. 담보로 잡힌 금액이 있다면 해당 설정액이 시세의 60% 미만일 경우 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 그렇지 않으면 순위가 밀려 보증금을 일부 받지 못하는 경우도 발생하기 때문입니다. 간혹 공인중개사가 시세의 60%가 넘는 근저당에 대해 안전하다는 코멘트를 할 때가 있습니다. 주의해야 할 부분입니다.

4) 계약금 및 잔금 일정확인

마지막으로 계약금 날짜와 잔금 날짜를 정하게 되는데요, 계약금은 계약 당일 거래금액의 10%를 입금하고 잔금은 중개물을 인도받는 날로 정하면 됩니다. 인도받는 날은 이사를 들어가는 날입니다. 월세일 경우 선불인지 후불인지 사전에 협의하여 작성합니다.

5) 특약사항 확인

특약란에는 일반적인 계약 내용이 외에 기존에 파손된 상황을 미리 적시하거나 잔금 날짜와 이사날짜가 상이하게 될 경우 쌍방 협의를 통해 자세히 기재합니다. 또한 임차 중 문의 색상을 임의로 변경하겠다든지 등의 인테리어 변경을 원한다면 계약 당시 집주인의 동의를 얻어 특약사항에 써야 분쟁의 소지가 없습니다. 도배, 장판을 새로 교체하는 조건으로 계약을 맺는 경우도 있는데 이런 내용도 특약사항에 기재하는 것이 좋습니다.