부동산 가격이 급등하면서 매물도 줄어드는 상황입니다. 일반 매매시장에서 구매할 기회가 줄어드니 경매시장에 나오는 부동산을 찾아 구매하려는 사람들이 늘어나고 있습니다. 최근에는 내집마련을 위해 부동산 경매를 공부하는 연령층도 낮아지고 있는데요, 돈을 벌 목적으로 부동산 경매의 문을 두드리는 사람들과 실거주가 목적인 사람들로 양분화되고 있습니다.
국가가 운영하는 부동산 경매 사업은 다른 투자보다 안전합니다. 권리관계나 입찰하는 사람의 오판, 실수가 아니라면 낙찰자를 보호하는 시스템으로 이루어져있기 때문입니다. 경매물건은 일종의 중고품이라고 할 수 있습니다. 이를 처분하기 위해 국가는 채무를 변제해주고 그 대가로 수수료를 받습니다. 이 중고품(경매물건들)이 팔리지 않고 쌓이기 시작하면 채권자와 채무자 사이에 존재하는 금전적인 관계도 풀어지지 않습니다. 그래서 낙찰이 되면 국가는 낙찰된 부동산에 얽혀있는 기존 권리들을 깨끗하게 없애줍니다.
요즘에는 워낙 부동산 경매에 대한 관심이 많고 공부도 많이 하기 때문에 권리 문제로 돈을 잃거나 몰라서 손실을 당하는 경우가 과거보다 훨씬 적어졌습니다. 법원이라는 공간의 특성상 입찰 당시 분위기에 휩쓸리거나 긴장해서 실수를 하거나 서류를 하나 빠뜨리거나 늦게 도착해서 마감 시간을 넘기는 등의 일이 더 많습니다. 오늘은 부동산 경매 입찰하는 방법을 순서대로 알아보겠습니다.
▶입찰장소 및 입찰시간 확인
입찰 하루 전날 꼭 확인해야 하는 것이 바로 입찰장소입니다. 관할법원이 어디인지 확인하고 움직여야 합니다. 가령, 광주지방법원의 경우 광주, 나주, 화순군, 장성군, 담양군, 곡성군, 영광군의 경매물건을 관할합니다. 만일 나주 소재 아파트에 입찰하고자 한다면 나주가 아닌 광주광역시에 위치한 광주지방법원으로 가야 하는 것입니다.
지역 법원에 따라 입찰시간이 조금씩 다를 수 있습니다. 오전 10시 10분부터 시작하는 곳이 있는 반면, 20분부터 시작하는 곳도 있고 30분부터 시작하는 곳도 있으니 미리 숙지해야 합니다. 20-30분 전에 미리 도착해 여유롭게 준비하는 것이 좋습니다. 자가용을 이용할 경우 주차장이 만차인 경우가 있습니다. 또는 짝수와 홀수제를 운영할 수 있으니 미리 체크하고 가야 합니다.
▶진행여부 게시판 확인
입찰장에 도착했으면 첫번째로 확인해야 할 것이 바로 내 경매물건이 취하 또는 연기되지 않았는지 확인하는 것입니다. 이는 입찰장 출입문 옆 벽면이나 인근 게시판에 인쇄물로 부착되어 있습니다. 최근 입찰 당일 취하되는 물건이 발생하고 있으니 꼭 먼저 확인해야 합니다.
▶입찰 물건 관련서류 확인
입찰이 시작되면 내가 입찰할 경매 물건에 대한 서류들을 열람할 수 있습니다. 이는 대법원경매정보 사이트에서 확인이 가능한데 당일에는 변경사항이나 틀린 내용이 없는지 확인하는 용도로 인쇄된 서류를 통해 추가로 확인하는 것입니다.
▶입찰서 작성 및 제출
지역별로 입찰봉투와 입찰서, 보증금 봉투를 집행관이 나눠주는 곳이 있고 입찰자가 직접 가져가도록 비치해놓는 곳이 있습니다. 대리인이 입찰할 경우에는 위임장까지 챙긴 다음, 차분히 작성합니다. 휴대용 인주와 검정색 볼펜은 개인적으로 꼭 챙겨가야 남에게 빌려쓰는 시간을 아낄 수 있습니다. 입찰서 작성시 유의할 점은, 입찰금액과 보증금을 바꿔쓰지 않아야 한다는 것입니다. 심심치 않게 이런 분들이 나오고 있으니 유의해야 하겠습니다.
1)입찰준비물
개인신분증, 도장, 보증금(최저가의 10%)
여기서 보증금은 수료 한 장으로 준비하는 것이 좋습니다. 또한 특별매각조건 20%라고 기재되어있는 물건이라면 최저가의 20%로 보증금을 준비해야 합니다. 낙찰을 했더라도 보증금이 부족하면 취소되니 유의해야 합니다.
2)입찰서식
대법원경매정보 사이트에서 입찰서는 전날 다운받아 미리 작성해 갈 수도 있습니다. 해당 홈페이지 좌측 상단에 '경매지식' -> '경매서식' 탭을 클릭하면 됩니다. 아래 링크 참조하세요.
https://www.courtauction.go.kr/
대한민국법원 법원경매정보
www.courtauction.go.kr
▶개찰시간 및 방법
입찰은 보통 1시간 내외로 진행되며 개찰이 진행되면 게시판에 기재한 사건번호 순서대로 낙찰 금액을 불러줍니다. 사건번호를 먼저 부르고 해당 물건에 입찰한 사람들을 한 명 씩 부릅니다. 이 중 최고가 매수신고인을 마지막에 다시 불러줍니다. 이때 낙찰자가 낙찰을 포기할 경우 차순위 신고할 사람이 있는지 묻습니다.
▶결과발표 / 낙찰과 그 이후
낙찰을 받은 사람은 입찰할 때 받았던 입찰증을 제출하고 낙찰 영수증(입찰보증금 영수증)을 받습니다. 패찰한 사람은 입찰증을 반환하고 보증금을 돌려받습니다. 이렇게 해서 당일 입찰하는 절차가 모두 끝납니다. 낙찰 이후에는 잔금납부와 명도 등에 의한 순서로 마무리되면 낙찰한 부동산을 최종 인도 받고 사용할 수 있게 됩니다.
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